Доступным жилье делают невысокие цены, а не дешевая ипотека с небольшим первоначальным взносом и низкими ставками. Об этом свидетельствуют результаты недавнего опроса на www.irn.ru. А в последние годы, как отмечают эксперты IRN.RU, произошла подмена понятий «доступное жилье» понятием «доступная ипотека», что привело к тому, что доступность жилья в России упала на «дно».

Итак, в ходе онлайн-голосования читателей попросили ответить на вопрос: «Что по-вашему делает жилье доступным?». Большинство – 69,4% проголосовавших – указали именно на ценовые факторы: невысокая стоимость жилья (63,8%) и хорошие скидки (5,6%).

На втором месте по полярности, правда с очень большим отрывом, – факторы, связанные с ипотекой: о том, что жилье делает доступнее именно ипотека, заявили 18,9% опрошенных. Причем 15% отметили, что нужны низкие ставки по кредитам на покупку жилья, а для еще 3,9% важнее небольшой первоначальный взнос.

На государственную поддержку рассчитывают лишь 4% ответивших, которые отметили льготы от государства в качестве фактора роста доступности квартир. То есть массового запроса населения на льготы нет. Ведь именно на фоне широкого распространения субсидирования рынок недвижимости «перекосило»: цены рванули вверх и жилье, вопреки самой логике госпрограммы, доступнее не стало.

«Значение дешевой ипотеки переоценено: доступная ипотека не делает доступным жилье, – прокомментировал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Людям важнее адекватные цены, чем массовые льготы и низкие ипотечные ставки, и результаты опроса это хорошо демонстрируют. Ведь даже в том случае, если покупатель планирует решать квартирный вопрос с помощью ипотеки, при низких ценах будет меньше и первоначальный взнос, накопить на который получается быстрее, и, соответственно, ежемесячный платеж. А сегодня рынок недвижимости становится все более сюрреалистичным, когда завышается стоимость жилья ради занижения ставок, но при этом люди вынуждены переплачивать «по всем фронтам».

Еще один интересный момент – продолжительные рассрочки в качестве фактора повышения доступности жилья отметили лишь 1,9% участников опроса. Ведь, по большому счету, это очень нишевой продукт для людей, которые ожидают поступление денежных средств в ближайшей перспективе – от продажи квартиры или какой-то другой собственности. И в таком случае, действительно, рассрочки могут стать той самой «палочкой выручалочкой», позволяющей не упустить понравившуюся квартиру, зафиксировать ее стоимость, и спокойно реализовать свое имущество. Но, как видно из результатов опроса, массовым инструментом повышения доступности жилья рассрочки не являются. Тем более, что рассрочки несут в себе риски как для заемщиков, так и для самих застройщиков, и рынка недвижимости в целом. Подробнее об этом мы рассказывали в материале «Рассрочки на рынке новостроек – это мина замедленного действия».

Недорогая аренда также не стала важным для участников нашего опроса аргументом в пользу повышения доступности жилья – только 5% выбрали этот вариант ответа. Тем не менее, это говорит о том, что на рынке есть аудитория, которая предпочла бы снять квартиру за адекватную цену, нежели покупать ее. И в том числе этот факт говорит о важности формирования в России рынка доступного арендного жилья, спрос на который, судя даже по результатам нашего опроса, есть.

Еще около 1% участников опроса предложили свои варианты ответа. Самые популярные из них – «Достаточное предложение», «Рост предложения за счет активного жилищного строительства» и «снижение себестоимости строительства». Действительно, увеличение объема строительства хорошо и для застройщиков, и для покупателей – конкуренция возрастет, и это будет толкать цены вниз.

«Это важный фактор с точки зрения рыночной экономики, – отметил Олег Репченко. – Но, по сути дела, его тоже можно отнести к группе ценовых, поскольку его логика в следующем: давайте строить больше жилья с невысокой себестоимостью, и это, разумеется, ведет к снижению цены и делает жилье доступным. Доступность жилья снижается, когда цена улетает в космос, а это происходит как раз по причине дефицита. И для увеличения объемов строительства важно работать над снижением себестоимости строек, избавляться от административных барьеров, убирать лишние согласования, упрощать доступ к земельным активам, обеспечивать территории инфраструктурой. Разбюрократизация отрасли позволит застройщикам наращивать объемы строек, это будет насыщать рынок и работать на снижение цен и увеличение доступности жилья».

Еще один интересный ответ, который мы получили от респондентов, касается ограничения спекуляции на рынке недвижимости. По мнению одного из наших читателей, доступность жилья может повысить «отсутствие покупок со стороны тех одаренных граждан, которые уже обеспечены жильем». Государство уже работает в этом направлении, вводя, например, правило «одна льготная ипотека в одни руки», которое действует с декабря 2023 года. Но, тем не менее, на рынке остается много инвесторов, скупающих квартиры «пачками», которые потом висят на рынке «мертвым грузом»: они никак не используют их, не перепродают и не сдают в аренду. Разрубить этот «Гордиев узел» мог бы помочь прогрессивный налог на недвижимость, который является тем самым инструментом возвращения на рынок такого неиспользованного жилья. Об этом мы расскажем в одном из наших следующих материалов.